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賃料交渉の根拠となる法律

賃料増額・賃料減額の前提となる法律

借地借家法の賃料改定に関する規定

借地借家法は、契約締結時に決めた賃料(地代及び家賃)が、その後の経済的、社会的な事情等の変動によって客観的に不相当となった場合、なお当事者を拘束し続けるのは妥当ではないことから、事情変更の原則の考え方を一般化して、借地借家法そのものの中に、独自の請求権として賃料増減請求権(借地借家法第11条、同法32条)を規定している。
なお、借地借家法第11条は建物の所有を目的とする賃貸借すべてに適用され、借地借家法第23条から第25条までの定期借地権にも適用される。これに対して、借地借家法第32条は、同法第38条の定期建物賃貸借における、同条第7項の賃料改定特約がある場合は適用しないこととされていることに留意する必要がある。

 

借地借家法第11条
地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

借地借家法第32条
1 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

 

賃料増減請求権の要件

借地借家法に規定する賃料増減請求権の要件は、下記のとおりである。
要件@ 現行の賃料が客観的にみて「不相当」となったこと
要件A 家賃や地代を増額しない旨の特約がないこと
要件B 前回の改定から相当の期間が経過していること

 

したがって、Aの家賃や地代を増額しない旨の特約があれば、賃料増額請求を行うことはできない。また、逆に家賃や地代を減額しない旨の特約があったとしても、強行法規に反しているため、減額請求は可能である。

 

 

家賃減額請求をしても追い出されることはない

 

借地借家法第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

賃借人が心配されることの一つに、家賃の減額請求をすると家主から契約の解約をされるのではないかと心配されます。しかしこのようなことがないように、借地借家法第28条によって賃借人は保護されております。つまり、家賃の減額を請求したからといって、契約を解約されることはなく、賃貸借契約の解約には「正当事由」が必要となります。

 


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